Turismoaren arrastoa alokairuetan

Etxebizitza turistikoak asko ugaritu dira azken urteotan. EHUko ikerlari talde batek argitaratutako azterketa baten arabera, Airbnb-ren intentsitateak lotura du alokairuen garestitzearekin. Horrez gain, ondorioztatu dute plataforma erabiltzen duten gehienak agente profesionalak direla.

Miren Garate

Bihartik etziko datak jarrita, hauek ziren Airbnb plataforman aste honetan iragartzen ziren etxeetako batzuk, Donostian: 40 metro karratuko apartamentu bat, erdialdetik hamabost minutura, gaua 140 euroan; lau logelako etxe bat, Euskotrenen geltokitik bost minutura eta Kontxatik hamar minutura, gaua berrehun euroan; hiru logelako etxe bat, bereziki egokia arte modernoa interesatzen zaienentzat, hondartzatik gertu eta doako aparkalekuarekin, gaua hirurehun euroan. Etxe osoa ez ezik, logela bakar bat alokatzeko aukera ere egon ohi da plataforma horren bidez: Parte Zaharrean, komuna ere barruan duen logela bat, pertsona batentzat, 65 euroan; Grosen beste bat, Ulia menditik bi minutura, gaua 90 euroan. Hala, beraz, bistakoa da ezen, egunero alokatzea lortuz gero, epe luzeko alokairuarekin baino diru dezente gehiago irabazten dutela jabeek epe laburreko errenta horien bidez.

Azken urteotan, asko ugaritu dira etxebizitza turistikoak Gipuzkoan, batik bat kostaldeko herrietan. 2016tik 2017ra bitartean izan zen jauzi handiena, eta kopurua gora eta gora doa, nahiz eta agintariek egonkortze bat ikusten duten azken urteotan. Turismoak izandako gorakada hori kezka iturri izan da herritarrentzat. Esate baterako, maiz salatu izan dute zenbait auzo beren izaera galtzen ari direla; betiko komertzio asko itxi egin behar izan dituztela, alokairuak ezin ordainduta; arazoak izaten dituztela zaratarekin, zaborrarekin eta aparkalekuekin, eta abar. EHUko ikerlari talde batek puntu jakin batean jarri du arreta: etxebizitza turistikoak ugaritu izanak Donostiako alokairuetan zer eragin izan duen aztertu du, eta ondorioztatu du badagoela lotura bien artean, turismoak eragin handiena duen auzoetan igo baitira gehien alokairuak. Aitziber Etxezarreta Etxarrik, Julen Izagirre Olaizolak, Jon Morandeira Arcak eta Imanol Mozo Carollok egin dute ikerketa, eta Economic Research-Ekonomska IstrazÌivanjak aldizkari zientifikoan argitaratu dute.

Ondorioetako bat izan da Airbnb-ren intentsitatearen desbideratze estandar bat handitzeak alokairuen prezioetan %7,3ko igoera eragiten duela; hau da, 74 euroko igoera, 1.013 euroko batez besteko alokairu prezioarekiko. Desbideratze estandarra estatistikan erabiltzen den kontzeptu bat da, datu multzo batean, datu bakoitza multzoaren batez besteko aritmetiko sinpletik zenbat desbideratzen den adierazten duena. Hain zuzen, Airbnb-k auzo batean duen intentsitatea neurtzeko, ehun etxebizitzako zenbat Airbnb iruzkin jaso diren zenbatu dute ikerlariek. “Neurri horren desbiderazioa 1,66 iruzkinetakoa da. Horrek esan nahi du nahiko arrunta dela Donostiako auzo batean ehun etxebizitzako 1,66 iruzkin gehiago jasotzea. Tamaina horretako Airbnb erabileraren hazkundea alokairuaren prezioaren %7,3 igotzeari lotuta agertzen zaigu”.

Eragin hori beste testuinguru batzuetan neurtutakoa baino handiagoa da —Boston, Erresuma Batua, eta abar—, baina ez Espainiako kostaldeko leku batzuetan neurtutakoa bezain handia. “Airbnb-k eragin globala dauka bizitegien alokairuetan, baina aldakorra, eta bizitegien alokairu eskaintzaren zenbatekoa den, horren araberakoa”. Hiriburuko kasua aztertu dute ikerlariek, baina uste dute egoera antzekoa izan daitekeela Gipuzkoako kostaldeko beste zenbait herritan. “Eta interesgarria litzateke beste eremu batzuetan ere horrelako azterketak egitea”.

Ia hotel eskaintza adinakoa

2017an, etxebizitza turistikoen eskaintza ia hotelen eskaintza adinakoa zen Donostian. Ikertzaileen ustez, kopuru horren atzean era guztietako arrazoiak egon litezke: jabeek lehen erabiltzen ez ziren etxe batzuk helburu turistikoetarako erabiltzen dituztela orain; inbertitzaileek propio alokairu turistikoaren negoziora bideratzeko etxeak erosi dituztela; zenbait etxejabe txiki eta ertain ohiko alokairuko merkatutik atera, eta alokairu turistikora pasatu direla, eta abar. Batik bat azken horiei begira jarri dira azterketan, bertako biztanleen etxebizitza sarbidean duen inpaktuagatik. “Ohiko alokairuko etxe stocka, aurretik ere oso mugatua zena, txikituz joan bada, eskaintza txikiak prezioaren igoera ekarriko zuen hipotesia landu nahi genuen”.

2018 amaierako datuei erreparatuta, 1.472 etxe eta gela zeuden iragarrita Donostian, eta horietatik 328 (%22) hamar anfitrioirenak ziren —plataformak termino hori erabili ohi du iragarleei aipamena egiteko—. Hasieran, ekonomia kolaboratiboaren adibidetzat jo zen plataforma, P2P edo parekoen arteko tratu bat bultzatzen zuelako; hau da, berdinen arteko harreman bat, jabeak gutxi erabiltzen zuen etxe bat edo sobran zuen logela bat eskaintzen ziolako interesa zuen beste bati. Ikerlarien esanetan, ordea, Donostian, gutxi batzuek bakarrik betetzen dituzte ekonomia kolaboratiboaren printzipioak. “Gehien-gehienak, helburu komertzialak dituzten agente profesionalak dira, apartamentu bat eta, askotan, apartamentu batzuk helburu turistikoekin kudeatzen dituztenak”.

Ondorioak aztertuta, ikerlariek diote ez dela erraza tokiko planak egitea, interes desberdinak direla-eta eragileen artean dauden gartazkengatik. Alabaina, hiriko eta turismoko plangintzak egiten dituztenei aholkatu diete, eragileen parte hartzea beharrezkoa izanagatik, lehentasuna politika publikoaren gobernantzaren diseinuari eta garapenari emateko. “Tokiko politikek eta araudiek, oro har, herritarren interes orokorra eta garapen iraunkorra izan behar dute ardatz, sektore ekonomiko batzuen jarduera ekonomiko hutsa alde batera utzita”.

Donostiako Udalak erabilera turistikoko etxebizitzak arautzen zituen ordenantza onartu zuen 2018ko martxoaren 1ean. Hain zuzen, hiru eremutan bereizi zituen hiriko etxebizitza turistikoak. Parte Zaharra “gainezkatutako” eremutzat jo zuen, eta etxebizitza turistikoei lizentzia gehiago ez ematea erabaki zuen; eskaera handiko auzotzat jo zituen, berriz, Erdialdea, Gros, Antigua eta Egia, eta, horietan, lehen solairuetan bakarrik baimendu zituen turistentzako etxeak, eta 250 metro karratuko muga ezarri zuen. Gainontzeko auzoetarako bestelako neurriak finkatu zituen: eraikineko edozein pisu alokatzeko aukera eman zuen, baina bloke bakoitzean 350 metro karraturaino baimendu zuen jarduera ekonomikoa.

Alabaina, aurtengo urtarrilean, EAEko Auzitegi Nagusiak bertan behera utzi zuen ordenantza hori, Basque Country Hosts elkartearen helegite bat aintzat hartu eta gero. Udalak Espainiako Auzitegi Gorenera jo zuen, eta, sententzia oraindik ez denez irmoa, indarrean jarraitzen du lehengo ordenantzak. Horri lotuta, Eneko Goia alkateak urtarrilean iragarri zuen beste plan orokor bat egiten ari direla, eta hor ere sartuko dutela etxe turistikoen ordenantza.

Jarduera arautzeaz gain, ikerlarien esanetan, beharrezkoa da administrazio publikoek datu base osatuak eta eguneratuak izatea ere, epe laburreko alokairu horiek epe luzeko alokairuen gainean zer eragin duten hobeto ikusteko. Era berean, interesgarria iruditzen zaie gaia zabalago aztertzea, eta turistei ostatu ematen dieten negozio guztiak hartzea kontuan —hotel eta ostatu berriak, Airbnb, epe laburreko gainerako alokairu enpresak…— ikusteko turismoaren gorakadak zenbateko presioa egiten dion etxebizitza merkatuari, hau da, epe luzeko alokairuari eta etxeen salmenta prezioei. Etxebizitzak alokatzeko prezioak igoz gero, maizter tradizionalak merkatutik kanpo geratzeko arriskua ikusten dute, eta, ondorioz, uste dute inbertsioa eta etxebizitzen erosketa prezioa igoko litzatekeela.

COVID-19a dela medio, turismoarentzat ezohiko uda izaten ari da aurtengoa, baita turismora bideratuko etxebizitzentzat ere. “Oraindik ere ikusteko dago etxe eta gela turistikoek bezero baten aurrean nola berma dezaketen seguruak direla, eta, halaber, nola kudeatu beharko liratekeen etxe turistikoetan gerta daitezkeen COVID-19 kasu bakanak”. Egoerak bultzatuta, uste dute posible dela etxebizitza eskaintza ohiko alokairura bideratzeko joera bat egotea, helburu turistikoa alde batera utzita.

Urrunago ere joan daiteke kontua. Izan ere, hiri turistikoenetako batzuk jada ari dira esaten agortzear egon daitekeela bidaiariak maximizatzera bideratutako turismo eredua. Horrek etxebizitza turistikoetan zer ondorio izan ditzakeen galdetuta, “arrazoizkoa” iruditzen zaie eragina izan dezakeela pentsatzea. Azken urteotan turismora bideratu diren etxebizitza horietako batzuk ohiko alokairura pasatuko balira, ohiko alokairuko pisuen eskaintza handitu egingo litzatekeela diote. “Eta, hortaz, bertako herritarrek alokairuko pisu bat prezio eskuragarriagoan aurkitzeko aukera gehiago izango lukete”.

Herritik alde egin behar

Oraindik argitaratu ez duen arren, Euskadiko Gazteriaren Kontseiluak ere etxebizitzei buruzko galdetegi bat egin berri du, ikusteko gazteak zer egoeratan dauden etxebizitzaren arloan, eta jakiteko ezagutzen ote dituzten alokairurako dauden laguntzak, eta abar. Gazteek berek aipatu duten kontuetako bat izan da etxebizitza turistikoena. “Donostian eta kostaldeko herrietan bizi diren gazteek etxe turistikoei buruzko kritika egin dute. Aipatzen dute gero eta etxe turistiko gehiago daudela merkatuan, eta hori gazteen emantzipaziorako oztopo bihurtu dela”, kontatu du Maialen Olabe kontseiluko lehendakariak. Haren esanetan, gazteek adierazi dute herri horietan alokairua turismora oso bideratuta egoten dela, eta, beren soldatekin ezin dituztenez jabeek eskatutako prezioak ordaindu, askotan beste herriren batera alde egin behar izaten dutela.

Horrekin batera, kostaldeko herrietan ohikoa da alokairu kontratuak urte osorako egin beharrean ikasturterako bakarrik egitea, udan prezio garestiagoa kobratu ohi dutelako jabeek. “Irailetik ekainera egiten dira kontratuak, eta, udan, udako prezioa ordaindu behar izaten da, edo, bestela, etxea utzi, eta irailean berriz sartu”.

Olabek nabarmendu du kostaldeko herrietan ez ezik, herri gehienetan dagoela arazoa alokairuekin. Hala, azken urteotan izan duten gorakada ikusita, proposamen batzuk egin ditu EGK-k: “Gure ustez, alde batetik, prezioak mugatu egin behar dira, bestela, emantzipatzeko zailtasunak izaten baitituzte gazteek; etxebizitza hutsak ere mobilizatu eta merkaturatu egin behar dira; eta, noski, alokairu soziala bultzatu behar da, gaur egungo prezioen joerari kontra egiteko”.